양도소득세는 무엇을 계산하나요?
부동산을 양도해 생긴 차익에서 필요경비, 직접 확인한 장기보유특별공제액과 연 250만원 기본공제를 차감한 뒤 2026년 일반 누진세율을 적용합니다. 1세대 1주택 비과세, 단기보유·다주택·미등기 중과, 조정대상지역 특례 등은 자동 판정하지 않으므로 해당 가능성이 있으면 이 계산 결과를 신고에 사용하지 마세요.
계산 공식
사용 예시
양도가액 8억원, 취득가액 5억원, 필요경비 2천만원, 장기보유특별공제액 0원이라면 양도차익은 2억8천만원입니다. 기본공제 후 과세표준 2억7,750만원에 일반 누진세율을 적용한 국세는 약 8,551만원, 지방소득세 참고액을 포함한 합계는 약 9,406만원입니다.
자주 하는 실수
- 1세대 1주택이라고 입력 없이 자동 비과세될 것으로 생각하는 것
- 취득세·법무사비·중개보수·자본적 지출 같은 인정 가능한 필요경비를 증빙 없이 누락하거나 임의로 넣는 것
- 단기보유·다주택·미등기 자산에도 일반 누진세율만 적용하는 것
- 장기보유특별공제율을 확인하지 않고 임의의 공제액을 입력하는 것
- 같은 과세기간의 다른 양도와 기본공제 250만원을 중복 적용하는 것
적용 기준과 공식 출처
페이지의 계산식과 안내 문구는 아래 공식 자료를 기준으로 확인했습니다. 제도 개정, 개인 조건, 기관별 단수 처리 때문에 실제 결과와 차이가 날 수 있습니다.
마지막 확인:
자주 묻는 질문
1세대 1주택 비과세도 계산되나요?
아니요. 보유·거주기간, 실거래가, 일시적 2주택 등 별도 요건을 자동 판정하지 않습니다. 비과세나 고가주택 안분이 관련되면 국세청 양도소득세 안내 또는 세무 전문가에게 확인하세요.
장기보유특별공제액은 왜 직접 입력하나요?
자산 종류, 보유기간, 1세대 1주택 여부와 거주기간에 따라 공제율이 달라집니다. 잘못된 자동 판정을 피하기 위해 공식 안내에서 확인한 공제액만 직접 입력하도록 했습니다.
필요경비에는 무엇을 넣나요?
취득세, 중개보수, 법무사비, 자본적 지출 등 법에서 인정되고 증빙할 수 있는 금액을 넣습니다. 수선비라고 해서 모두 인정되는 것은 아니므로 영수증과 계약서를 확인하세요.
계산 결과가 실제 신고세액인가요?
아닙니다. 일반 누진세율과 기본 구조만 반영한 추정치입니다. 감면, 가산세, 예정신고 기납부세액, 단기·다주택 중과와 특례는 제외합니다.